Hvad kan jeg købe bolig for?

Hvor meget kan jeg købe bolig for? Det er et af de første spørgsmål, der melder sig, når du overvejer at købe hus eller ejerlejlighed. Svaret afhænger blandt andet af din løn, opsparing, eksisterende gæld og faste udgifter.

Her får du hjælp til at beregne, hvor dyr en bolig du cirka har råd til, hvordan banken vurderer din økonomi, og hvad du skal være opmærksom på, inden du begynder boligjagten.

Hvor meget kan jeg købe bolig for?

Hvor dyr en bolig du kan købe, afhænger først og fremmest af din samlede økonomi. Banken vurderer blandt andet din indkomst, opsparing, gæld og dit månedlige rådighedsbeløb for at finde ud af, hvor meget du kan låne til boligkøb.

Som en overordnet tommelfingerregel kan mange boligkøbere regne med, at deres samlede gæld typisk bør ligge omkring 3,5 til 4 gange husstandens årlige indkomst før skat.

Har du eksempelvis en årlig indkomst på 600.000 kr. før skat, svarer det til en samlet gæld på omkring 2,1-2,4 millioner kroner.

Det betyder dog ikke nødvendigvis, at du kan købe en bolig til dette beløb. Har du allerede gæld, skal den regnes med, og banken skal samtidig vurdere, om du har penge nok tilbage til dine almindelige leveomkostninger.

Derudover har din opsparing stor betydning, da du som udgangspunkt selv skal kunne betale mindst 5 % af boligens købspris.

Hvor meget kan jeg købe bolig for ud fra min løn?

Din løn er en af de vigtigste faktorer, når banken skal beregne, hvor meget du kan låne til en bolig.

Jo højere og mere stabil din indkomst er, desto større mulighed har du normalt for at blive godkendt til et boliglån.

Nedenstående tabel viser, hvor stor en samlet gæld forskellige årsindkomster kan svare til ved en gældsfaktor på henholdsvis 3,5 og 4.

Beløbene er vejledende eksempler på samlet gæld og ikke garanterede lånetilbud eller boligpriser. Eksisterende gæld skal medregnes, og banken foretager altid en individuel kreditvurdering.

Hvis I er to personer, der køber bolig sammen, skal I som udgangspunkt lægge jeres årsindkomster sammen, når I beregner husstandens samlede indkomst.

Et par med en samlet indkomst på 800.000 kr. om året vil derfor typisk have mulighed for en større boligfinansiering end en enkeltperson med en indkomst på 400.000 kr.

Det præcise beløb afhænger dog også af jeres udgifter og øvrige økonomiske forhold.

Sådan beregner du, hvad du kan købe bolig for

Du kan selv lave en foreløbig beregning af, hvor meget du kan købe bolig for, ved at tage udgangspunkt i din husstandsindkomst og eksisterende gæld.

Følg disse trin:

1. Find husstandens samlede årsindkomst før skat.
2. Gang årsindkomsten med eksempelvis 3,5 for at få et vejledende gældsloft.
3. Træk din eksisterende gæld fra beløbet.
4. Læg den opsparing til, som du kan bruge på selve købsprisen.
5. Kontrollér, at du fortsat har penge til udbetaling, handelsomkostninger og et passende rådighedsbeløb.

Eksempel på beregning af boligkøb

Forestil dig et par med følgende økonomi:

Ved at gange årsindkomsten på 700.000 kr. med 3,5 får parret et vejledende gældsloft på 2.450.000 kr.

Når den eksisterende gæld på 200.000 kr. trækkes fra, er der plads til 2.250.000 kr. i ny gæld inden for denne beregningsmodel.

Hvis parret eksempelvis bruger 150.000 kr. af opsparingen på købsprisen, giver det en mulig boligpris på 2.400.000 kr. før handelsomkostninger.

Det er dog vigtigt at understrege, at banken også skal godkende parrets månedlige økonomi og den konkrete bolig. Derfor er beregningen kun et vejledende udgangspunkt.

Hvor meget skal man have i udbetaling til en bolig?

Når du køber en almindelig ejerbolig i Danmark, skal du som udgangspunkt selv betale mindst 5 % af købsprisen.

Det betyder, at du skal have en opsparing, inden du kan blive godkendt til at købe hus eller ejerlejlighed.

Herunder kan du se, hvor stor en udbetaling der normalt kræves ved forskellige boligpriser.

Hvis du ønsker at købe en bolig til 3 millioner kroner, skal du altså som udgangspunkt selv kunne betale mindst 150.000 kr.

Du skal dog være opmærksom på, at udbetalingen ikke nødvendigvis er den eneste udgift, du skal have sparet op til.

Der vil typisk også være omkostninger til tinglysning, lån, rådgivning og eventuelle forsikringer.

Det er derfor en fordel at have en større opsparing end de krævede 5 %, så du ikke bruger alle dine penge på selve boligkøbet.

Hvordan finansieres et boligkøb?

Når du køber ejerbolig i Danmark, bliver købet typisk finansieret gennem en kombination af egen opsparing, realkreditlån og banklån.

Den mest almindelige fordeling er:

• 80 % realkreditlån: Du kan som udgangspunkt finansiere op til 80 % af en almindelig helårsboligs værdi med realkredit.
• 15 % banklån: Den resterende del kan ofte finansieres med et boliglån i banken.
• 5 % egen udbetaling: Du skal normalt selv betale mindst 5 % af købsprisen.

Hvis du eksempelvis køber et hus til 2.000.000 kr., kan finansieringen se sådan ud:

Du behøver dog ikke nødvendigvis optage både realkreditlån og banklån.

Har du eksempelvis sparet 20 % eller mere af boligens pris op, kan du ofte undgå banklånet helt, hvis realkreditinstituttet godkender finansieringen.

Det kan være en fordel, da banklån ofte har en højere rente end realkreditlån.

Den konkrete finansiering afhænger blandt andet af bankens kreditvurdering og realkreditinstituttets vurdering af boligens værdi.

Hvad er gældsfaktor ved boligkøb?

Gældsfaktoren er et centralt begreb, når du skal finde ud af, hvor meget du kan låne til en bolig.

Den viser forholdet mellem din samlede gæld og din årlige indkomst før skat.

Formel: Samlet gæld ÷ årlig indkomst før skat = gældsfaktor

Hvis du eksempelvis har en samlet gæld på 2.000.000 kr. og en årlig indkomst på 500.000 kr., er din gældsfaktor 4.

En gældsfaktor på omkring 3,5-4 bruges ofte som pejlemærke ved boligkøb, men det er ikke en fast grænse, som gælder ens for alle.

Nogle boligkøbere kan blive godkendt med en højere gældsfaktor, mens andre må nøjes med en lavere.

Banken vurderer blandt andet din formue, økonomiske sikkerhed, jobsituation og evne til at betale lånet tilbage.

Hvilken gæld tæller med i gældsfaktoren?

Det er ikke kun dit kommende boliglån, der har betydning for gældsfaktoren.

Banken ser på din samlede gæld, herunder eksempelvis billån, SU-lån, forbrugslån og andre kreditter.

Har du et billån på 150.000 kr. og et SU-lån på 100.000 kr., vil den eksisterende gæld på samlet 250.000 kr. normalt reducere det beløb, du kan låne til boligkøb.

Derfor kan det være en fordel at nedbringe anden gæld, inden du begynder at lede efter en ny bolig.

Hvor stort et rådighedsbeløb skal man have for at købe bolig?

Rådighedsbeløbet er et af de vigtigste elementer i bankens vurdering af din økonomi.

Dit rådighedsbeløb er de penge, du har tilbage hver måned, når skat og alle faste udgifter er betalt.

Beløbet skal blandt andet dække mad, tøj, fritidsaktiviteter, ferier, gaver og andre almindelige forbrugsudgifter.

Formel: Månedlig indkomst efter skat – faste udgifter = rådighedsbeløb

Når banken beregner dit rådighedsbeløb efter et boligkøb, tager den højde for de nye udgifter til boligen.

Det kan blandt andet være:

• Renter og afdrag på bolig- og realkreditlån.
• Ejendomsværdiskat og grundskyld.
• Husforsikring og øvrige forsikringer.
• Varme, el, vand og renovation.
• Fællesudgifter til en eventuel ejerforening.
• Transport, bil og øvrige faste udgifter.
• Børnepasning og andre udgifter til familien.

Der findes ikke ét bestemt rådighedsbeløb, som automatisk sikrer, at alle bliver godkendt til et boliglån.

Banken vurderer beløbet individuelt ud fra din husstands størrelse, tidligere forbrug og øvrige økonomiske forhold.

Har du børn, bil eller andre større faste udgifter, vil der normalt være behov for et højere rådighedsbeløb.

Hvad koster det at eje en bolig om måneden?

Det er vigtigt at skelne mellem, hvor meget du kan låne til en bolig, og hvad boligen kommer til at koste dig hver måned.

Selvom banken godkender dig til at købe et hus til 3 millioner kroner, betyder det ikke nødvendigvis, at du ønsker at bruge hele dit økonomiske råderum.

Som boligejer skal du nemlig betale flere udgifter end blot renter og afdrag på dine lån.

Renter og afdrag

Den månedlige ydelse på dit boliglån afhænger blandt andet af lånets størrelse, rente, løbetid og eventuelle afdragsfrihed.

Et fastforrentet lån giver større sikkerhed omkring renteudgifterne, mens et variabelt forrentet lån kan ændre sig i takt med renteudviklingen.

Når du sammenligner forskellige lån, bør du derfor også undersøge, hvordan din økonomi vil blive påvirket af stigende renter.

Ejerudgifter

Når du ser på boliger til salg, vil du typisk kunne finde en oplysning om de månedlige ejerudgifter i salgsopstillingen.

Ejerudgifterne omfatter blandt andet ejendomsværdiskat, grundskyld, relevante forsikringer og eventuelle fællesudgifter.

Derimod er renter og afdrag på dine egne boliglån ikke medregnet i ejerudgiften.

Du skal derfor lægge finansieringsudgifterne oveni for at få et mere retvisende billede af den samlede månedlige boligudgift.

Vedligeholdelse og uforudsete udgifter

Som boligejer har du også ansvaret for boligens løbende vedligeholdelse.

Det kan eksempelvis være udgifter til maling, udskiftning af hårde hvidevarer, reparationer eller større renoveringsprojekter.

Især ved køb af et ældre hus er det en god idé at afsætte penge til uforudsete udgifter.

En bolig kan derfor godt være billig at købe, men dyr at eje, hvis den kræver omfattende vedligeholdelse eller har et højt energiforbrug.

Hvor meget kan jeg købe bolig for som enlig?

Hvis du køber bolig alene, tager banken udgangspunkt i din egen indkomst, opsparing og gæld.

Det betyder typisk, at du har mulighed for at låne et mindre beløb end to personer med en tilsvarende samlet økonomi.

Til gengæld kan en enlig boligkøber også have færre faste udgifter end en større familie.

Hvis du eksempelvis tjener 35.000 kr. om måneden før skat, svarer det til en årsindkomst på 420.000 kr.

Ved en gældsfaktor på 3,5 giver det et vejledende samlet gældsbeløb på 1.470.000 kr.

Har du ingen eksisterende gæld og en passende opsparing, kan dette give et udgangspunkt for din boligsøgning.

Det er dog fortsat afgørende, at din månedlige økonomi kan bære udgifterne til den konkrete bolig.

Hvor meget kan vi købe bolig for som par?

Når I er to personer, der køber bolig sammen, vil banken normalt se på jeres samlede indkomst og gæld.

Hvis I eksempelvis tjener 35.000 kr. og 40.000 kr. om måneden før skat, har I en samlet årlig indkomst på 900.000 kr.

Ved en gældsfaktor på 3,5 svarer det til en samlet gæld på 3.150.000 kr.

Har I ingen eksisterende gæld, kan det give mulighed for en væsentligt større boligfinansiering end ved et køb alene.

Banken vil dog også se på, om I har børn, hvor store jeres faste udgifter er, og hvor meget I har sparet op til udbetalingen.

Hvis I planlægger at få børn, købe bil eller ændre jeres arbejdssituation, kan det være fornuftigt at vælge en bolig, der ikke presser økonomien helt til grænsen.

Kan man købe bolig uden opsparing?

Som udgangspunkt skal du selv kunne betale mindst 5 % af boligens købspris, når du køber en almindelig ejerbolig.

Det betyder, at det normalt ikke er muligt at finansiere hele købet gennem traditionelle bolig- og realkreditlån uden nogen form for egenbetaling.

Der kan være særlige situationer, hvor banken foretager en anden vurdering, men det er ikke noget, du bør tage for givet.

Har du endnu ikke sparet op, kan det derfor være en fordel at begynde med at lægge et budget og fastsætte et realistisk opsparingsmål.

Du bør samtidig være opmærksom på, at en større udbetaling kan reducere behovet for banklån og dermed gøre boligfinansieringen billigere.

Hvad påvirker, hvor meget jeg kan købe bolig for?

Der er flere forhold, som kan få banken til at godkende et højere eller lavere beløb.

Din indkomst og opsparing har naturligvis stor betydning, men banken ser også på stabiliteten i din økonomi.

Har du eksempelvis en fast ansættelse og en stabil indkomst gennem længere tid, kan det styrke din kreditvurdering.

Omvendt kan stor eksisterende gæld, høje faste udgifter eller en usikker indkomst begrænse dine muligheder.

Boligens stand, beliggenhed og forventede driftsomkostninger kan også spille ind.

Derudover har renteniveauet betydning for, hvor meget du kan købe bolig for. Når renterne stiger, bliver det dyrere at låne penge, hvilket kan reducere det beløb, din økonomi kan bære.

Det er derfor ikke sikkert, at du kan købe bolig for det samme beløb i dag, som du kunne for nogle år siden, selvom din løn er uændret.

Sådan forbedrer du dine muligheder for at købe bolig

Hvis du gerne vil købe en dyrere bolig, end din nuværende økonomi giver mulighed for, findes der flere måder at forbedre din situation på.

En større opsparing kan reducere behovet for lån, mens afvikling af eksisterende gæld kan forbedre din gældsfaktor.

Du kan også gennemgå dine faste udgifter og undersøge, om der er mulighed for at reducere dem.

Et mere overskueligt budget kan samtidig give dig et bedre billede af, hvor meget du realistisk kan bruge på bolig hver måned.

Det kan også være en fordel at undersøge finansieringsmuligheder hos flere banker, da deres individuelle kreditvurderinger og lånetilbud kan variere.

Husk dog, at en god økonomi ikke nødvendigvis handler om at købe den dyrest mulige bolig. Det vigtigste er at finde en bolig, som både passer til dine behov og giver plads til en tryg hverdag.

Få et boligkøbsbevis, inden du leder efter bolig

Når du har fået et overblik over din økonomi, kan det være en god idé at kontakte banken og få en foreløbig godkendelse til boligkøb.

Det kaldes ofte et boligkøbsbevis eller en køberbevisberegning.

Her gennemgår banken din økonomi og vurderer, hvor dyr en bolig du som udgangspunkt kan købe.

Med et boligkøbsbevis får du en mere konkret prisramme, som du kan bruge, når du søger efter hus eller ejerlejlighed.

Du skal dog være opmærksom på, at den endelige finansiering stadig afhænger af den konkrete bolig og bankens godkendelse.

Når du finder en bolig, bør du derfor få finansieringen bekræftet, inden du binder dig endeligt til handlen.

Find ud af, hvor meget du har råd til at købe bolig for

Hvis du overvejer at købe bolig, er det en fordel at begynde med at skabe et realistisk overblik over din økonomi.

Din løn, opsparing, gæld og dit rådighedsbeløb er alle med til at bestemme, hvor dyr en bolig du har mulighed for at købe.

Som tommelfingerregel kan du tage udgangspunkt i en samlet gæld på omkring 3,5-4 gange din årlige indkomst før skat, men husk, at det kun er et vejledende udgangspunkt.

Den endelige vurdering foretages af banken og afhænger af både din økonomi og den bolig, du ønsker at købe.

Ved at lægge et gennemarbejdet budget, undersøge dine finansieringsmuligheder og få et boligkøbsbevis kan du begynde boligjagten med en langt bedre forståelse af, hvad du faktisk har råd til.